[경매 왕초보 노하우] 02. 경매 공부, 쉽게 접근하기

지난주 공부 및 기록했던 "[경매 왕초보 노하우] 01.종잣돈 마련하기"에 이어서

이번 주에는 경매 자체에 조금 더 가까이!

필수 용어와 기본 지식을 공부 및 기록합니다.

 

왕초보인 제가 오늘 공부하고 정리할 부분은

'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 에서 배우는

노하우 02-경매 공부, 쉽게 접근하기

 

경매에 관심을 가지게 되면서 가장 많이 들은 용어 중 하나인 권리분석!

권리분석을 할 줄 알아야만 수익이 날 수 있는 물건이지 손해를 볼 수도 있는지 알 수 있으므로

아주 기본적이면서도 핵심적인 부분이죠:)

 

권리분석 : 부동산의 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로 경매의 기본

• 등기부등본(주민센터/대법원 인터넷등기소 발급) 살펴보기
  • 표제부 : 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록
  • 갑구 : 소유권에 관련된 사항 (압류, 가압류, 가등기, 가처분 등도 기재)
  • 을구 : 돈을 언제 얼마나 빌렸는지 기재
    • 채권최고액은 근저당을 설정할 때 (= 대출을 해줄 때 은행에서 설정)
    • 근저당권자는 주로 대출 해준 은행이 많고, 보통 은행은 실 대출금의 120~130%를 최권최고액으로 설정
    • 근저당권자가 개인이면 사채인 경우가 많은데, 이런 경우에는 채권최고액을 200% 이상 설정
• 권리분석표 작성해보기
  • 등기부등본에 나와 있는 갑구와 을구의 사항을 접수 날짜순으로 빠른 것부터 기재
  • 추가로 만약 소유자가 아닌 세입자가 사는 경우, 세입자가 전입한 날짜를 기입

 

말소기준권리 : 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리

• 말소기준 권리가 될 수 있는 것은 다음의 네 가지 경우
• (근)저당 , (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기
• 말소기준권리보다 앞선 순위에 세입자가 전입한 경우, 인수를 해야 하는 부담이 생기니 신중해야 함
  • 전입일자와 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠르고, 배당 기일 이내에 배당신청을 했다면 우선 배당이 될 것이기에 인수할 부분은 없다.
  • 반대로 전입일자가 말소권리보다 아래에 있다면, 인수하지 않아도 된다.

 

대항력 : 임차주택의 임대인이 변경될지라도 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리

• 대항력이 있는 임차인은 주택을 사용, 수익 할 수 있는 권리와 보증금 반환 청구권 등의 권리를 가짐
  • 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다. 배당요구신청을 하지 않은 경우도 마찬가지.
  • 대항력을 구비한 임차인의 경우 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권리를 취득하게 된다.
• 대항력의 요건 : 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위 권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록 전입을 해야만 한다. (전입 다음날 0시부터 대항력이 생김)

 

우선변제권 : 주택 임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있는데 아래 요건을 충족해야 함

1. 대항력을 갖추고
2. 임대차 계약서에 확정일자를 받고
3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고
4. 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)을 하고 있어야 함

 

최우선변제권 : 경매 또는 공매 시에 해당 주택의 낙찰대금에서 근저당 등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리 (임대차 보호법으로 보증금의 일부를 먼저 받아갈 수 있도록 법제화한 제도)인데 아래 요건이 필요

1. 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고
2. 보증금의 액수가 소액 보증금에 해당해야 하고
3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고
4. 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 함

 

여기서 소액임차인의 범위와 그 최우선변제금액은 담보물권설정일 /지역 / 보증금 범위에 따라 그 최우선변제액이 달라집니다.

 

용어가 어려운 것 같지만,

하나하나 차근차근 읽어보고 예시와 함께 보면 조금 더 쉽게 이해 할 수 있습니다.

소재지	인천 남동구 구월동
순위	일자	권리내용	금액(원)	권리자	비고
1	01.5.8	소유권이전		***	매매
2	09.1.12	근저당	123,600,000	중소기업은행	말소기준권리
3	12.3.23	근저당	106,000,000	신용보증기금
4	13.5.9	임차인	21,000,000	***	소액보증금
5	13.6.19	임의경매		신용보증기금
6	13.7.12	가압류	10,678,390	한국전력공사

이 책에서 예시로 든 물건을 차근 차근 확인해보면, 

1) 최선순위근저당의 설정 일자 확인 => 09.1.12

2) 담보물권설정일 날짜 기준 인천 구월동은 수도권 과밀억제권역이므로 보증금 범위 6,000만 원 이하, 최우선변제금액 2,000만 원

3) 이에 따라 임차인 ***은 보증금 2,100만 원 중 2,000만 원은 최우선으로 배당을 받게 된다.

4) 그러나 대항력이 없으므로 나머지 100만 원에 대해서 낙찰자에게 요구할 수 없다.

 

 

[ 📚 책으로 지식 습득 ]

지금 당장 움직이고 싶게 만드는 이선미 님의 "싱글맘 부동산 경매로 홀로서기"

[경매 왕초보 노하우] 01.종잣돈 마련하기

[경매 왕초보 노하우] 01.종잣돈 마련하기

경매/부동산 투자와 관련된 좋은 책 혹은 유튜브와 같은 미디어 추천해 주시면 다양하게 공부해보겠습니다 :)

 

부동산 투자를 공부하며, 다양한 미디어를 통해 습득한 지식을 기록합니다.

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Created by WISDOMTIC @June 09, 2020