[경매 왕초보 노하우] 03.어떤 물건을 골라야 할까?

지난주 공부 및 기록했던 

[경매 왕초보 노하우] 01.종잣돈 마련하기 

[경매 왕초보 노하우] 02. 경매 공부, 쉽게 접근하기

이어서 이번 주에는 

실제 물건을 고르기 위한 노하우를 공부 및 기록합니다.

 

왕초보인 제가 오늘도 함께 하는 책

'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 

오늘 공부하고 정리할 부분은

노하우 03 - 어떤 물건을 골라야 할까?

 

경매를 하겠다고 마음은 먹었지만 그래서 공부만 하면 되나요?

실제로 경매에 나온 물건을 보고 분석해서 시도를 해봐야 하지 않겠습니까!

처음 시작하는 사람이라면 몇가지 원칙을 가지고 물건을 살펴볼 필요가 있습니다.

 

잘 아는 지역부터 시작하자

내가 사는 지역 또는 이전에 살아서 익숙한 곳!

새로운 곳을 찾는 것보다는 이미 많은 정보를 알고 있는 곳에 나오는 물건을 살펴보면 좋습니다.

각 시군구청 홈페이지의 공고를 통해 도로건설, 공원 조성, 재개발 등 개발계획들의 진행 현황을 확인하면, 그 지역이 어떻게 변화할지 예상해 볼 수 있고 이 정보가 돈이 되기도 하죠.

 

감정가가 낮은 물건

통상 경매로 나오는 부동산의 감정평가액은 채권회수가 목적이기 때문에 일반적인 시세보다 조금 높게 책정됩니다.

그런데 간혹 시세보다도 낮은 가격에 감정이 되는 부동산이 있죠.

바로 경매 개시일과 매각기일 사이에 부동산 가격이 상승한 경우!

경매 개시가 되면서 그 시점에 부동산을 감정을 하는데, 실제로 경매에 나온 매각기일 사이에 개발 호재 및 경기 영향으로 부동산 가격이 폭등하기도 합니다.

혹은 여러 변수들로 인해 매각의 변경, 중지, 연기 등으로 사건이 멈춰있다가 다시 경매로 나오면 그 차이가 커지기도 하죠. (이럴 때는 시세 조사를 하고 반드시 시점 수정을 해야 합니다!)

 

매매가와 임대가가 비슷한 물건

매매가 대비 전세가가 높은 곳들은 생활여건이 좋아 임차인들이 선호하는 지역!

물론 철저한 현장조사를 통해 수요가 많은데 공급이 부족한 지역인지 확인을 합시다.

전월세 임차인을 쉽게 구할 수 있는 물건이라면, 낙찰을 받아 전세 임대를 내면 소액으로 투자하기에 좋은 물건이 됩니다.

 

너무 먼 곳은 No!

임장을 갈 때도 너무 먼곳은 효율성이 떨어지고, 낙찰을 받아도 효율적인 관리가 어렵습니다.

임대기간이 만료되거나 매매를 진행하면서 여러 번 현장에 가야 하는 경우가 생기기 때문인데요.

경험이 늘어갈수록 보유 부동산의 개수를 늘리는 것보다 우량물건, 효율적인 관리가 가능한 물건을 찾게 된다고 해요.

 

쉬운 물건으로 시작하자

저도 지금 학원을 다니면서 공부를 하고 있지만, 유치권, 법정지상권, 지분 등 법리적인 부분을 이해해야 하는 특수물건들이 있습니다.

특수물건은 수익이 좀 더 높을지 모르지만 긴 시간이 소용되고 정신적인 스트레스가 크죠.

유치권 물건은 대출이 되지 않고, 소송을 진행해야 하는 경우가 생기기도 하고..

경매초보자라면 특수물건 보다는 쉬운 물건으로 시작을 합시다!

 

[ 📚 책으로 지식 습득 ]

지금 당장 움직이고 싶게 만드는 이선미 님의 "싱글맘 부동산 경매로 홀로서기"

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경매/부동산 투자와 관련된 좋은 책 혹은 유튜브와 같은 미디어 추천해 주시면 다양하게 공부해보겠습니다 :)

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Created by WISDOMTIC @June 20, 2020