[길동의 쉬운 토지] 3주차 토지와 건축(주택, 공장 등), 농업인/농업법인 투자, 임야 투자

5월 첫 주에 시작한 1주 차 강의에서는

토지 이용 계획 확인원 확인하는 방법!  용도지역 확인에 관련된 내용을 배웠구요!

[길동의 쉬운 토지] 1주차 토지 이용 계획 확인원

 

2주 차 강의에서는 토지와 개발에 대해서!

1주 차에 배운 '용도지역' 별 토지는 어떻게 개발이 가능한가.. 상세 절차까지 배웠습니다.

[길동의 쉬운 토지] 2주차 토지와 개발 (농지/산지 분류, 토지개발)

드디어 오늘은 3주 차!

토지와 건축에 대한 강의를 복습 겸 정리해봅니다 ㅎㅎ

 

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지난 강의 복습을 겸하는 토지 개발에 대한 접근!

토지개발
* 개발 전 토지와 개발 후 토지의 가격 변화 예측
* 개발한다? 의미 → 지목변경
* 토지 낙찰(매수) → 인허가 득 → 토목공사 → 건축공사 → 준공 → 지목 변경
* 어디까지 개발할 것인가? 토목공사는 어디까지 할 것인가?
* 건축공사의 수준은? 

- 5000평 개발사례 :  268,000원/평, 지적공사 15만 원/평, 건축 설계 건당 200만 원 등등

- 토지 개발의 대략적인 절차와 비용만 알고 있어도 됩니다! -> 각 업체에게 맡기면 됨.

- 측량 수수료 계산은 : LH 지적 세부측량

- 개발하는 사람들은 땅을 보면 미리 판단해야 함
   * 토지 매입 후 시세차익

   * 옹벽 및 흙 메움( 평당 8~10만 원) 후 매도

   * 토목공사 후 통 매도 

   * 토목공사 후 분할 매도

   * 토목공사 후 건물 포함 분양

 

토지 매입할 때 진짜!! ~ 중요!!

• 건축물의 용도에 맞게 (주택/ 근생/공장/농사?) 구입
• 토지매입 단계에서 목적을 분명히 해야 함
• 개발을 어디까지(인허가/ 성토/ 배수로 등 ) 할 건지?
• 인허가 받을 수 있는지 (도로/퇴수로)
• 공사비용 산출해보기
• 향후 가격 상승을 기대할 수 있는지

 

토목 공사

• 엉터리 견적서들 견적서 받기
• 공사 수준 정하기
• 견적서 자료로 제출 → 결국 '사람'
• 주변에 믿을 만한 사람이 있는가?

 

건축 견적서와 건축 비용

• 평당 400~500만
• 세부 견적서 중요
• 33쪽 분량 세부 견적서 참고 / 각종 내용과 규격 → 우리가 할 때는 다 확인해야 함
• 직접 지을 것 아니라면... 꼬마빌딩은 평당 400~500만 사이
• 공장, 근생, 판넬은 평당 200 정도
• 견적은 모두 고무줄~

 

감정 평가서

• 감정 평가서만 잘 봐도~
• 투자사례
• 감평서 읽어보기
• 감평의 하자는 불허가 혹은 감액신청 가능
• 감정평가서를 세심하게 보고~
• 토지를 하는 사람은? 꼭~
• 항상 토지와 건물을 분리해서 보는 연습

 

공장 감정평가에 대하여

• 공장은 1층 바닥면적이 많은 공장이 좋다.
• 별도의 사무동이 있으면, 비싸다.
• 층고가 높을수록 좋다 (건축물대장 확인 가능)
• 기계 감정가는 적을수록 좋다.
• 기계 중 크레인이 있으면 좋다.
• 전기 용량이 크면 좋다. (수변전 50kw 이상)
• 한전 부담금은 거리와 kw 크기에 따라 부담금액 커짐
• 추레라와 같이 큰 트럭류가 들어올 수 있는 도로가 있어야 좋다(8m 이상) / 이왕이면 2차 선변
• 산업단지 등의 단지이거나, 민원 (소음/배기/오염수 등)이 없는 곳이 좋다.
• 그러나, 현실은...?
• 결국 월세 받는 공장은 평형 면적이 넣은 게 유리
• 토지값만 166만 원 vs 138만 원 : 5년 평 30만 원 인상
• 공장은 토지 자산으로 보고 → 월세 수입 외의 자산 가치 상승 기대
• 기타 감정평가 '유의' 사항 : 농지와 산지의 경우, (같은 임야인데) 개발 인허가가 낮다고 감정평가 '고평가' 되어 있기도 함

 

관리계획 변경 토지 -> 결국 도시 관리계획의 변경

• 토지이용허가 계획원에 '성장관리방안' 보이는 경우가 많음
  - 국도변 200m, 체계적 관리를 위해
  - 권장용도 지정, 건폐율, 용적률 등 완화
  - 권장용도로 산업용지/ 근생/ 주택용지 / 관공서 등
  ⇒ 도시관리계획 (도시정책과 고시)에서 다 확인 가능하다!
• 절대 농지, 농업진흥지역이 해제되는 경우→ 수익률이 높아진다! 
• 농업진흥지역 해제 기준 → 시청 홈페이지 가면 다 공고가 뜬다.
  1) 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3ha 이하로 남은 자투리 지역 등 '07,'08년 해제기준 적용 지역
  2) 주변이 개발되는 등의 사유로 3ha이하로 단독으로 남은 농업진흥구역
  3) 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역
  4) 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역
  5) 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지

 

농업인/ 농업법인 투자

• 농업인이란?
• 농지 300평 / 비닐하우스 100평 → 농지원부
• 농업경영체 등록 (각종 지원)
• 농업인 1인이 농업법인 만들 수 있다
• 농업법인 대표는 농업인이 아니어도 됨
• 농업법인은 각종 세금 혜택 (면제 및 감면)
• 일반법인은 농지를 못 산다 - 농취증 발급 x
• 농업법인 업무 안내서 (자료 전달)
• 농지 연금 대상 (담보농지), 제외 농지도 있음(저당권, 지상권, 불법 건축물 X, 2018년 이후 경공매로 취득)
  - 농지연금용 토지는 크게 고민할 것 없음. 공시지가가 높은데 많이 유찰된 것으로 맹지도 상관없음
  - 자격 : 농업인 5년 (농지원부 기재일), 그 외 조건 확인
  - 농지연금 조회: 65세 기준 감정가 5.4억이면 300만 원 *15년 정도 받을 수 있다. (2억이면 130만 원 정도)

 

관광농원개발

• 주 시설 20%, 타 시설 80% ⇒ 창의력 발휘~
• 숙박시설/ 음식점/판매시설/체험시설(딸기/포도/물고기잡기(양어장)/커피 체험장) 등도 가능
• 임업용 산지, 농업보호구역도 개발 가능
• 농업인/농업법인만 가능 → 농업인이 되자!!
• 농업촌 정비법
• 농어촌 관광휴양사업
• 싼 임업용산지 (농어업인 ) → 1만 평 미만 개발

 

개발제한구역

• 개발제한구역 해제
• 도로로 단절(15m 이상, 또는 8m), 1만 m2
• → 농업진흥지역 해제 6000평 이하
• 관통대지(1000 m2 이하)
• 개발제한구역 투자 사례
• 이축권 : 개발제한구역 내 주택으로 수용 등으로 인해 개발제한구역 내 건물을 지을 수 있는 권리, 근생도 가능. 보통 이축권 프리미엄이 붙어 있음 (3억~). 시흥 매화동 주택으로 물왕리 저수지? 식당/커피숍 가능
• 개발제한구역 내 배치계획 수립 제출하면 → 주유소나 수소저장소 등

 

초보자의 임야 투자

• 준보전산지는 누구나 개발할 수 있고
• 보전산지는 우리 같은 사람이 투자해서 개발하는 겁니다!
• 이제부터는 1+1으로 생각하세요! (~~ 이면서, ~~ 인 땅)
• 용도지역 + 임야 (공익용/임업용 산지)
• 공익용 산지란?
  - 싼 땅(감정평가가 싸야 함).
  - 건물을 지을 수 있는 공익용 산지에 투자
  *보전녹지, 문화재 보호구역, 수산자원보호구역 ⇒ 3개만 기억하면 됨!
  - 공익용 산지 + 보전녹지 → 공익용 산지 적용이 안되고 보전녹지만 적용을 받아서 건물을 지을 수 있다.
  - 공익용 + 수산자원보호 → 개발이 가능한 토지가 된다.
  - 자연환경보전 + 수산자원보호구역
• 임업용 산지란?
  - 싼 땅.
  - 건물을 지을 수 있는 임업용 산지에 투자
  - 16-29936 공장 가능 : 1차에는 1억 2천에 감정되었으나 → 개발 가능한 토지로 변경되어 3억 6천으로 재 감정됨.
  - 19-507642 : 농림지역의 임업용 산지 → 낙찰 평 81,000원/ 싸다! 보전관리지역 32만 원 vs 농림지역 10만 원 → 1/3로 감정된다.
  - 17-6244 농림/임업용, 보강토 → 농림지역이면서 임업용 산지라 개발 가능한 토지로 감정된 경우
  - 농가주택 가능
  - 관광농업(농업인/농업법인)
  - 공장 가능 (오염총량제 확인)
• 산림청/ 산지정보시스템 → 산지정보조회 : 공익용/임원용 산지 구별
• 결론! 싼 땅에 투자하자~
  - 개발제한구역 투자
  - 임업용 산지 투자
  - 공익용 산지 투자
  - 공익용 산지와 임업용 산지는 건물을 못 짐. 개발안 됨. 그래서 쌈~
  → 그러나 감정가가 낮고, 요건만 갖추면
  ⇒ 투자가치가 충분하다.
• 농지 매수 : 농지은행, 농지연금.
• 상수원 보호구역과 수변구역 매수 : 한강 유역관리청 주소로 검색 가능
• 개발제한구역 토지 매수 : 한국 토지주택공사에서 매수함
• 주택 매입/ LH 청약 센터 : 싸게 낙찰받은 기존 주택을 팔아버리면 됨.
• 사유림을 삽니다 : 산림청에서 매수 공고함

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제가 3주간 들은 이 강의는 수원 마스터 경매학원의 토지 정규과정이었습니다! 

"길동의 쉬운 토지"

강의의 부제 "토지로 '나의 인생 물건' 만들기" (부제가 넘나 취향저격이었죠)

토지에 대한 전반적인 이해에 정말 큰 도움이 된 강의였습니다. 

강의 내용 하나하나가 피가 되고 살이 되는 느낌~~

 

오늘의 강의 정리는 여기까지!

완벽히 제대로 정리된 내용은 아니지만 기록은 남겨둡니다.

나의 지식 자산이 되기를 바라면서 :)

 

 

2021년 마스터 학원 토지 강의는 3주의 이론과 1주의 실습으로 구성되어 있습니다.👍

<길동>의 쉬운 토지 정규과정 5/1(토)오전10시 개강

 

[길동의 쉬운 토지] 1주차 토지 이용 계획 확인원

[길동의 쉬운 토지] 1주차 토지 이용 계획 확인원

[길동의 쉬운 토지] 2주차 토지와 개발 (농지/산지 분류, 토지개발)

[길동의 쉬운 토지] 2주차 토지와 개발 (농지/산지 분류, 토지개발)

 

다음 마지막 답사까지 화이팅!!~~

 

<참고> 마스터학원은 수원역 13번 출구 바로 앞에 있습니다!

동일한 강의로 온라인으로도 들을 수 있답니다. 진짜 짱 좋음! 

마스터학원 오시는 길