길동의 21년 투자와 농업인, 농업법인, 농지연금 (@수원마스터경매학원)

2021년 마스터 경매학원 연회원 대상으로 오픈한 2021년 운수대통 시리즈 특강!

 

1주 차는 2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

2주 차는 만추님의 '토지 투자사례 및 추천 물건' 강의였는데요,

개인 정보가 포함된 사례가 많아서 강의 내용 기록은 블로그에 남기지 않았구요..

 

3주 차는 코로나 시국의 상가 투자 - 홍익인감 (@수원마스터경매학원)

코로나 시국의 상가 투자 - 홍익인감 (@수원마스터경매학원)

 

그리고 오늘 이 글은 운수대통 시리즈 그 네 번째 강의! 길동의 21년 투자와 농업인, 농업법인, 농지연금!!
cafe.naver.com/annauction/6544

운수대통4.길동의 21년 투자와 농업인.농업법인.농지연금 2/4(목)오후7시

오늘의 강사님은 마스터학원 현 연회원 부회장이신 길동 님!

앤소니 원장님의 16년 차 애제자로 알려져 있으시죠 ㅎㅎ 
16년 차 노하우 공유뿐만 아니라 사람 냄새나는 강의를 해주시는 따뜻한 선배 같은 강사님입니다.

 

전 연회원이 된 지 이제 5개월 차인데 길동님의 강의는 처음 들었네요!

긴 시간 고민하고, 연차까지 사용하시면서 준비해 주신 강의는 너무나 알차고 재미났습니다 :)

 

강의 제목처럼 길동 님의 21년 투자와 농업인, 농업법인, 농지연금까지 열정적으로 설명해주셨는데요,

어려운 토지 투자를 직접 경험하신 실전 사례들로 핵심을 간결하게 설명해주시니

경매 물건을 볼 때, 토지이용계획을 어떻게 봐야 할지 큰 도움이 되는 강의였습니다!

일단 당장 농지부터 낙찰받아 놔야 할 것 같은 건... 기분 탓일까요.. ㅎㅎㅎ

 

강의 메인 주제는 투자 다변화를 통한 '2021 희망 만들기'

 

강의 당일 발표된 2021.2.4. 대책이 마치 오늘 강의를 위한 발표였나 싶을 만큼 빠른 리뷰를 시작으로

3시간 안에 다 강의하기에는 무척 많은 양을 전달해주셨습니다! PTT 200장이 넘는 내용!ㅎㅎ

제가 기록해두고 복습해야 하는 내용만 아래와 같이 정리해 보았습니다.

2021.2.4. 대책

* 토지 혜택 : (토지주) 10~30%p 추가 수익

* 준공업지역 개발

* 도로 접한 건물도 개발

=> 비 정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 “도시 공공주택 복합사업”

 

토지를 보면 상가도 아파트도 보인다!

 

<과거에서 미래를1>

중동 특별계획구역/ 토지이용계획 확인해보면 –> 용적률이 높은 구역

* 중동지구 고시 -> 이런 자료를 찾을 수 있어야 합니다!

* ‘특별계획구역’ 이란 무엇인가?!

 

<서울 답사 사례>

* 서울 시내 도시 변화를 알기 위해 기획

* 청량리 근생(제기동 근린주택)은 입찰 결정을 위한 답사

  (청량리역에서 직선거리 340m) 토지이용계획 – 3종 일반주거지역 -> 결국 아파트를 짓는 땅

* 성수동 근린주택

  토지이용계획 – 도시지역, 준공업지역 (지구단위계획 수립 가능 여부 확인)

  용적률 건폐율이 좋아서 꼬마빌딩을 지을 수 있는 땅

* 종로 근생

  종로 사무실 (종로 3가에 토지는 10평인데, 2층 건물)

  토지이용계획 – 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 => 이걸 확인해야

 

<과거에서 미래를2>

* 금곡구역 도시개발사업

* 현재 매매 계약 , 보상 진행 중이므로 상세 내용은 생략합니다..

* 핵심은 도시개발구역, 성장관리권역 → 개발 면적과 인근 평단가 등 확인

 

<도시개발 최근 사례>

* 향남 도이지구 (지구단위계획) 도시개발구역

  화성 농지 (토지 지분 86평) -> 도시개발 사업을 진행되는 지역이라 지분도 상관없음

  토지이용계획 – 지구단위 계획구역 -> 시청 홈페이지/ 도시개발 담당 확인

  제1종 일반주거지역이지만, 지구단위 계획이 고시되면 계획이 우선시됨

  전답이 평당 200 보상, 대지는 평당 300은 될 수도

  https://blog.naver.com/tbrich/222135284177

* 시흥 농지 : 2종일반, 공공택지

 

<과거에서 미래를3>

* 신규 도로개설 관련 보상 혹은 개발

* 도로개설의 주체는? 시? 도?

* 도로 예산은? 시기는?

* 확인 : 주체하는 시,도의 도로 정책과 -> 도면 확보 가능

* 도로 개설 사례 물건

  - 2017년 화성 축사 (농가 관련 시설)

  - 2019년 화성 농지 (토지 이용 – 대로)

* 토지 이용계획에서 확인 도면으로 도로 개설 위치 확인 가능, 도면 확보해서 높낮이(계획고/지반고/절성고..), 연결부위 확인

 

<기타 투자 물건 사례>

* 투자 다변화의 일환으로 공장 소개!

  - 공장이 임대수익이 좋음. 임대수익률이 좋으면 대출도 많이 나옴.

  -  2013년도 김포 공장 (건물전부, 토지지분) : 전 -> 농취증 필요. 유치권, 6년 만에 매매

  - 2019년 백토리 공장(건물전부, 토지지분) : 26명이 입찰

* 태안 개발 제안 물건 최저 평당 13만

  - 건물은 매각 제외, 토지만 매각

  - 바다가 보이는 땅이 평당 13만 원인데, 3000평!

  - 인허가 용역 의뢰.. 공투 진행했으면 좋았을 텐데 아쉽! (개인적 의견입니다..)

* 신천동 건물만 매각 20-2789 건물면적 83평 -> 변경됨

  - 건물만 경매, 토지는 소유자가 국가

  - 국가 토지를 매수 청구할 수 있는 권리인지? 자산관리공사

  - 토지 임대료 월 300, 토지 매매는 안 한다고 함

* 용인시 임야 222평 공익용산지 / 보전녹지 20-81

 

< 최근 답사. 강원도편>

* 홍천, 춘천, 횡성 등 여행 겸 답사

* 20-51968 홍천 모곡 숙박시설 : 노후 생활에 적합할?

* 20-485 횡성 주택 : 낙찰받으면 농업인이 되는 땅!

* 20-410 춘천 오월리 야영장 : 임야 2900평, 물가 토지

* 20-150 춘천 소양 예술공원 : 섬 안에 9340평, 전화 주면 배가 나갑니다ㅋㅋ

 

<농업법인>

* 일단 농지부터 낙찰받고, 법인 만들면 됩니다.

* 농업경영체 등록 (세금 혜택이 많은데, 실제로 농사를 지어야 함)

* TIP 농업인/ 농업법인

  - 농지 300평/ 비닐하우스 100평

  - 농업인 1인이 농업법인 만들 수 있다

  - 법무사비 60만 원이면 법인 설립 가능

  - 일반법인은 농지를 못 산다 – 농취증 발급x

  - 농업인의 혜택 (농업인 소득세/ 비과세 & 감면, 금융소득/ 양도소득 감면/ 비과세, 재산세 경감 및 종부세 제외, 농업법인 법인세 감면/ 면제 등..)

  - 농지연금

 

<농지연금>

* 농지연금 대상자 : 만 65세 이상, 영농경력(농업인) 5년 이상 / 과거 5년 이상/연속적이지 않아도 됨

* 농지연금 대상 (담보농지) : 지목 전/답/과수원 -> 실제 영농, 사업대상자가 2년 이상 보유, 주소지와 담보농지는 시군구 및 연접한 시군구에 두거나 농지까지 직선거리 30km 이내 (20.1.1.이후 취득 농지)

* 농지 연금 제외 농지 : 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권 이외의 권리가 설정된 경우와 저당권, 지상권 등이 있으면 안 됨. 불법 건축물이 있는 경우, 2인 이상 소유인 경우, 2018.1.1. 이후 경매 공매로 취득한 농지 x (단, 2년 이상 보유)

* 담보 농지 평가 : 개별공시지가 혹은 감정평가

* 농지연금용 토지 : 공시지가 높은 것, 유찰이 많이 된 것, 감정가가 높은 것

  - 12-31054 농지연금용 토지 : 용인 농지 660평, 공시지가 높은 것, 많이 유찰된 것, 맹지도 상관없음

* 농지연금용 토지(유찰 많이 된 감정가가 높은 땅) vs 농업인용 토지(작은 땅)는 다르다!

* 한방에 농업인이 되는 토지 (기록해두고 살펴보자!)

  - 2019-3038 농업인 (300평)+ 농가주택(200평)

  - 2019-1970 2019-376 1번 물건은 평당 82만, 2번 물건은 평당 16만 원

 

< 농지 투자 사례 >

* 2020-31567 식품공장을 만들 수 있는 땅 -> 용도구역변경

* 2015-36579 화성 절대농지 농업진흥구역 해제-> 도로 /건물이 된 땅

 

 

투자 관련 내용 외에도 사람 냄새나는 좋은 이야기들도 해주셨는데,

2020년 마스터 독서모임을 통해 책을 읽고 토론하면서 생각이 많이 바뀌셨다고 해요..!

어떻게 살 것인가에 대해 고민하고,  가족들과 다 같이 실천할 2021년 계획을 세우셨더라고요. 

저도 2021년 계획 잡아보고, 어떻게 실천할 것인지 생각해보는 시간을 가져봐야 할 것 같아요 :)

 

 

오늘의 강의 정리는 여기까지!

완벽히 제대로 정리된 내용은 아니지만 기록은 남겨둡니다.

나의 지식자산이 되기를 바라면서 :)

 

 

2021년 마스터 학원 운수대통 시리즈 특강은 6회에 걸쳐 아래와 같이 진행됩니다.

다음 강의도 너무너무 기대됩니다~~👍

 

1회 1/7(목) 오후 7시 이진호 <2021년 부동산 전망>

2021/01/17 - 2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

 

2회 1/14(목) 오후 7시 만추 <토지 투자사례 및 추천 물건>

3회 1/21(목) 오후 7시 홍익인감 <코로나 시대의 상가투자>

2021/01/22 - 코로나 시국의 상가 투자 - 홍익인감 (@수원마스터경매학원)

코로나 시국의 상가 투자 - 홍익인감 (@수원마스터경매학원)

4회 2/4(목) 오후 7시 길동 <영농법인, 농업인, 농지연금>

5회 2/18(목) 오후 7시 심시티 <학군이야기-중계학군>

6회 2/27(토) 오후 7시 옥탑방보보스 <상가투자>

 

마스터학원 오시는 길