코로나 시국의 상가 투자 - 홍익인감 (@수원마스터경매학원)

2021년 마스터 경매학원 연회원 대상으로 오픈한 2021년 운수대통 시리즈 특강!

 

1주 차는 2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

2주 차는 만추님의 '토지 투자사례 및 추천 물건' 강의였는데요,

개인 정보가 포함된 사례가 많아서 강의 내용 기록은 블로그에 남기지 않았구요..

 

오늘 이 글은 운수대통 시리즈 그 세 번째 강의! 상가투자!!

cafe.naver.com/annauction/6189

운수대통3.코로나시대의 상가투자 1/21(목)오후7시

오늘의 강사님은 앤카페의 오랜 연회원이신 홍익인감 님!

이론뿐만 아니라 본인의 낙찰 사례, 패찰 사례, 임대인 연결 사례와 유선 임장 경험담까지 
실전으로 와 닿는 경험을 다양하게 공유해주실 수 있는 행동파 강사님입니다.

 

이런 분들에게 상업용 부동산을 추천합니다

• 여러 규제(세금, 대출 등)로 머리 아프신 분
• 명의 한계에 오신 분
• 법인으로 상업용 부동산 투자를 시작하실 분
• 신분 상(본업-겸업금지), 법인 신설하기 어려우신 분
• 안정적인 임대수익으로 생계를 영위하실 분
• 부모님에게 매월 용돈을 드리고 싶으신 분
• 많은 보유자금으로 한 방에 인생 물건 투자하고 싶으신 분

딜레마

코로나로 상가 공실 증가

수익률 감소

임차인 구하기 어려움

착한 임대인 운동

vs

주택규제와 저금리

수익성 부동산 욕구 증가

입찰 경쟁자 감소와 낙찰가율 하락

위기가 곧 기회

결론

상가투자 조심해서 합시다.

아주 조심해서~ 그래도 옥석을 가려서 투자한다면 수익이 발생합니다.

 

 

코로나 시대의 상가투자

1. 최근 상가시장 동향

• 금리 변동에 따라 상가 매매가가 달라집니다.
  (예시) 월세 50만 원 받는 상가
  - 기준금리 0.5%, 예금금리 연 1.0%, 상가 수익률 연 4.0% => 상가 매매가 1.5억 (50만 원*12개월/0.04)
  - 금리 상승 -> 상가 매매가 하락 (50만 원*12개월/0.045 (수익률 4.5%))
  - 금리 하락 -> 상가 매매가 상승 (50만 원*12개월/0.035)
• 상가가 코로나에 의해 타격을 입은 건 사실 (서울 핵심 상권 상가 수익 ‘반토막’)
• 그러나 코로나 덕분에 성행하는 업종도 있음 (정신과, 온라인 쇼핑 등)
• 서울 근린상가 경매 경쟁률과 낙찰가율 -> 둘 다 낮아지고 있음
• 경기 근린상가 경매 경쟁률과 낙찰가율 -> 경쟁률은 현상 유지, 낙찰가율은 올라감 (경기도 상권 분포의 특성 때문인 듯)
• 인천 근린상가 경매 경쟁률과 낙찰가율 -> 둘 다 낮아지고 있다!
• 2021 KB 부동산 보고서 (상업용 편)
  - 코로나 19로 침체된 경기는 회복 될 것
  - 상업용 부동산 거래가 늘고 가격 상승세 지속
  - 코로나19 종식과 이후 경제 상황이 2021년 상업용 부동산 시장의 주요 변수
  - 감소세를 보이던 상업용 부동산 공급이 증가세로 돌아선 것도 부담
  - 투자수요는 지속될 것으로 보이지만 임대 여건 악화는 위험 요인
  - 자산별 양극화를 넘어 개별 부동산 특성에 따른 “초 양극화” 심화 전망

2. 코로나가 바꿔놓은 상가시장 지형도

• 상권 (면) vs 입지 (점)
• 2020년 10월에 보도된 한국감정원(부동산원)에서 발표한 2020. 3Q까지의 자료
  - 중대형 상가 (3층 이상이거나 연면적 330 초과인 일반건축물) => 이 안의 물건/ 집합 상가
  - 소규모 상가 (2층 이하이고, 연면적 330 이하인 일반건축물)
  - 중대형 상가 지역별 투자 수익률과 지역별 공실률 => 평균의 함정을 조심!
• 서울 도심권 중대형 상가 공실률이 올라가는 지역
  - 광화문, 을지로, 종로/오피스 밀집 지역, 동대문, 명동/외국인 대상 상업지 등
• 서울 강남권 중대형상가 공실률
  - 강남역, 강남대로 상권, 압구정, 청담 등은 공실률이 올라가는데
  - 테헤란로 상권/기업이 포진되어 있는 지역은 선방
• 이태원 상권은 공실률 25~30%
• 코로나가 뒤집은 전국 상가 지형도 => 집 근처 ‘슬세권’의 부상 (주거 상권/ 오피스 상권 편의점 매출은 증가, 대학 유흥 상권/여행지 상권 편의점은 매출 감소)
• 상권의 지형도 변화
  - 과거 인기 상권 : 번화가, 외국인 상가, 대학가 상권, 오피스 상권, 역세권 상가
  - 현재 인기 상권 : 유동인구 변동성이 크지 않은 생활밀착형 업종(세탁소, 편의점, 마트, 문구점, 미용실 등)이 많은 동네상권
• 상가의 투자수익률에 따라 매매가가 결정된다!
  - 투자 수익률이 2017,2018,2019년까지 2.2% 초반인데, 2020년에 2% 아래로 떨어짐
  - 토지도 아파트도 올랐는데, 상가가 이렇게 떨어졌다면.. 이때 블루칩 상가를 사두면 좋은 전략일 듯!
• 코로나 19의 영향
  - 피해를 입은 업종/업태 : 당구장, 노래방, PC방/청소년게임장, 유흥/단란주점, 골프연습장, 방문판매, 일반게임장, 국내외 여행 등
  - 수혜 입은 업종/업태 : 통신판매, 의료기기 판매/임대, 폐기물 처리, 동영상 제작, 소독 등
• 어떤 업종의 임차인이 좋을까?
  - OK : 편의점, 소형마트, 학원, 교습소, 병원(업종에 따라 다름.. 이비인후과는 요즘 호흡기 환자가 거의 없다고 함. 피부과, 성형외과, 정신과 등은 오히려 성행), 의원, 약국 등, 배달 및 포장 주력 업종, 공유 오피스, 물류창고
  - SOSO (시간이 지나면 회복될 업종) : 카페, 식당(일반음식점), 헬스장, 요가학원, 필라테스 등, 치킨 전문점, 키즈카페, 이미용업(헤어샵 등), 스터디 카페, 독서실 등
  - NO : 집합 금지 및 운영 중단 업종, 모임 행사 업종, 영업제한 업종(영화관, PC방, 오락실, 당구장, 마트, 교회 등)
• 코로나가 상권, 입지, 업종까지 다 바꾸었다! 그러므로 상가시장 접근 방법이 변화되어야 한다!
  - 과거 (Bottom-Up) : 상권 -> 입지, 동선 -> 배후수요 -> 임대료 -> 업종
  - 현재 (Top-Down) : 업종 -> 임대료 -> 배후수요 -> 입지, 동선 -> 상권

정리

투자수익률이 평균 이상이면서

공실률이 높지 않은 지역의

유동인구의 변동성이 크지 않은

생활밀착형 업종이 많은

동네 상권에서

코로나 영향을 크게 받지 않는 업종이

임차인으로 들어올 수 있는 상가

💡 코로나가 끝났을 때를 대비하는 투자!!

3. 어떤 상가를 투자할까?

• 홍익인감님의 성과 : 임장 53개 -> 입찰 6번 -> 낙찰 2건!
• 어떤 상가를 투자할까?
  - 용꼬리보다는 뱀 대가리 상가 (상권보다는 동네상권의 1등 입지)
  - 1등~10등 중 1~3등 입지 (양극화 대비)
  - 업종 선별 (코로나 영향)
  - 비싸더라도 우량지역, 안정적 상권, 최고 입지의 상가에 투자
• 성공적 낙찰 사례
• 패찰 한 사례
• 임대인 연결 사례
• 유선 임장 경험 (다른 경쟁자보다 빠르게 전화하면 친절하다..!)
• 안타까운 낙찰 사례 소개 (나라면 안 받을 텐데)
  - 옆 호와 벽체 구분 없이 중층구조로 음식점으로 이용 중인 물건 -> 옆 호수와 구분이 안돼서 대출이 안 나오고, 중층 구조 -> 위반건축물.
  - 입찰가 선정 시, 대출 전 수익률 5%는 되어야 하는데 높은 가격에 단독 낙찰받아가는 경우.
  - 상권이란 게 없는 동선이나 배후세대가 별로인 물건을 높은 가격에 단독 낙찰 받아가는 경우
  - 아파트 단지 1층 상가, 휑한 동네에 메인 입구 쪽도 아닌 물건/ 정면에 있는 상가도 공실이 많은데, 이 상가가 임대가 될까?
  - 전세권 9억을 인수하는 물건인데 배당 신청을 안 해서 9억을 그대로 인수해야 하는 물건을 고과에 낙찰받아가는 경우
• 부러운 낙찰 사례 소개
• 낙찰 추이를 지켜보고 있는 경매 물건 (추천 물건이 아닙니다 -> 권리분석/자문 필요!)
• 그 외 다양한 물건 및 분석 내용 

4. 기타 유용한 팁

• 상임법 적용과 미적용 상가 비교표
  - 환산보증금을 초과하는 임대차를 세팅하는 것이 임대인에게는 유리
• 임대인을 위한 상가 특약사항(법무법인 검토) => 어떻게 기입하면 임대인에게 유리한지!
  - 잔금 지연 시, 지연 손해금 성격으로 연체이율 연 20%로 특약
  - 임대차 목적물 똑같은 내용이라도 임대인이 잘 안 일어나는 대 파손을 책임진다고 언급을 하며, 소소한 모든 수리는 임차인이 하도록 유도
• 서울시 우리 마을 가게( https:// golmok.seoul.go.kr/main.do )
  - 해당 건물의 임차인 개업/폐업 -> 선순위 임차인 등 확인 가능!
  - 서울시만 제공함
• 상업용 부동산 뉴스레터 구독 -> 전체적인 시장을 파악하는 데 좋음!
  - 에스원, 원빌딩, RSQUARE 등
• 프랜차이즈 창업박람회 COEX 전시 -> 코로나로 연기 2/25~27
  - 상가에 투자하는 사람이라면 상가의 트렌드를 파악할 필요가 있음

 

요즘 여러 가지 상황에 의해 매매가가 떨어진 상가 물건들이 보이길래

지금이 상가 투자의 적기가 아닌가...

언제 / 어떻게 / 어떤 물건에 접근해볼까 진지하게 고민하고 있었는데

정말 저에게는 매우 적기에, 찐으로 도움되는 강의였습니다!! 👍

 

 

토지도 아파트도 올랐는데, 상가가 이렇게 떨어졌다면..

"이때 블루칩 상가를 사두면 좋은 전략일 수 있다"는 의견과

 

코로나에 의해 상권, 입지, 업종까지 다 바뀌었고,

그에 따라 이제 "상가시장 접근 방법이 변화되어야 한다!"는

 

홍익인감님의 강의 내용에 매우 공감하였고,

​

Bottom-Up 방식이 아닌 Top-Down 방식으로 접근해야 한다는 조언받아,

 

- 과거 (Bottom-Up) : 상권 -> 입지, 동선 -> 배후수요 -> 임대료 -> 업종

- 현재 (Top-Down) : 업종 -> 임대료 -> 배후수요 -> 입지, 동선 -> 상권

 

내일 당장 임장 나가 볼 용기가 생겼습니다!

 

 

오늘의 강의 정리는 여기까지!

완벽히 제대로 정리된 내용은 아니지만 기록은 남겨둡니다.

나의 지식자산이 되기를 바라면서 :)

 

 

2021년 마스터 학원운수대통 시리즈 특강 은은6회에 걸쳐 아래와 같이 진행됩니다.

다음 강의도 너무너무 기대됩니다~~👍

 

1회 1/7(목)오후7시 이진호 <2021년 부동산전망>

2021/01/17 - 2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)- 강의 기록

2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

2회 1/14(목)오후7시 만추 <토지 투자사례 및 추천 물건>

3회 1/21(목)오후7시 홍익인감 <코로나 시대의 상가투자>

4회 2/4(목)오후7시 길동 <영농법인, 농업인, 농지연금>

5회 2/18(목)오후7시 심시티 <학군이야기-중계학군>

6회 2/25(목)오후7시 앤소니 <재개발 물건 찾는 방법>

 

마스터학원 오시는 길