[오피스텔 양도세] 일시적 1가구 2주택 비과세는 안되더라도, 중과배제 가능하다!! (일반과세적용)

일시적 1가구2주택 일반과세

 

작년 계속 업그레이드되는 부동산 대책으로 취득세, 양도세, 그리고 종합부동산 세율까지 전반적으로 많이 강화가 됐습니다.

이는 3주택자 뿐만아니라 1 주택자, 2 주택자 모두에게 해당되는 내용인데요.

저에겐 거주하는 주택 외에도 임대사업자를 등록하고 임대 중인 오피스텔이 있습니다.

 

주택임대사업자를 낸 오피스텔도

취득세 /양도세 등을 계산할 때는 결국 주택이기 때문에

매도하기로 결정을 했고..  주택임대사업자 자진말소부터 진행을 했었죠.

[오피스텔 임대사업자] 단기 (4년) 주택임대사업자 자진말소 가능한가? "가능하다!"

 

양도세를 왜, 얼마나, 어떻게 부과되는지도, 아래 글에서 공부를 해보았고..

[양도소득세] 2021년 부동산 양도소득세 정리! (상가 기준 /초간단 기본세율)

 

"취득할 때는 비조정지역이었는데!!" 라고 우기고 싶지만...

양도세 중과는 양도일을 기준으로 조정대상지역이면 중과 적용을 받습니다.

 

'조정지역' 내의 주택을 매도할 경우 보유 주택 수에 따라 10%p, 20%p의 양도세를 중과하고,

2021년 6월 1일부터는 그 중과 비율이 20%p, 30%p로 증가됩니다.

같은 양도차익이 발생되어도 누구는 0%(비과세), 누구는 6~42%(일반과세), 또 누구는 60~70%(중과)를 내게 되죠...

출처.국세청 

위 표는 양도소득세 세율 변동연혁표로 국세청에서 상세한 내용 확인이 가능합니다.

국세청

 

자... 어떻게든 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾아볼 수밖에 없죠!

 

양도세를 '비과세' 받을 수 있는 경우는 "1가구 1주택" 또는 "일시적 1가구 2 주택"입니다.

저는 이미 2 주택 이기 때문에, 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 노려보고자 했습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택

양도세 비과세를 받으려면 '1-2-3법칙'을 지켜야 합니다!

 

1) 종전주택(A주택)을 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후 대체주택(B주택)을 취득할 것

 

2) 양도일 현재 종전주택(A주택)은 ​2년 이상 보유했을 것

 

3) 대체주택(B주택)을 취득하고 3년 이내에 종전주택(A주택)을 양도할 것

    여기서 유의해야 할 점은 A주택과 B주택이 둘 다 조정지역의 경우 중복보유 허용기간이 달라집니다.

    - 2018. 9.13 이전 취득한 주택은 3년 내 매도

   -  2018.9.14~ 2019.12.16 취득한 주택은2년 내 매도

   - 2019.12.17 이후 취득한 주택은 1년 내 매도! 그리고 1년 내 전입 조건도 추가되었습니다.

 

그렇다면 나는 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있는가?! (홈택스에 직접 문의함)

- 2017년 무주택

- 2018.10.19. A 오피스텔 취득 (비조정지역 - 임대/주거로 사용 중)

- 2018.12.31. A 오피스텔의 지역이 조정 지역으로 지정됨

- 2019.05.31. B 오피스텔 취득 (주거로 사용)

- 2021.05.01. A 오피스텔 양도 예정

<홈택스 질문>

위와 같은 일정으로 취득한 A 오피스텔을 하려고 할 때, 비과세가 가능한가요?

양도세율이 몇%로 적용되는지 궁금합니다!

 

<홈택스 답변> 결론은 중과는 배제! 비과세는 불가!!

해당 사례의 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 시점에 B주택을 취득한 경우에 해당하는 것으로 판단되며, ( => 비과세 1-2-3 법칙의 1을 못 지킴!!) 

원칙적으로 2 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율 규정이 적용되는 것이나, 귀 세대가 종전의 A주택을 보유한 상태에서 B주택을 신규 취득하여 그 신규주택 취득일부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우라면 양도소득세 중과세율 적용 배제되는 것으로 판단됩니다.

한편 2021.5.31. 이전 양도하는 주택의 보유기간이 1년 이상인 경우, 2021.6.1. 이후 양도하는 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 기본세율(6~45%)이 적용되는 것입니다.

 

 

홈택스의 답변을 받고, 오히려 알게 된 사실! 

'1-2-3 법칙'을 지키지 못했더라도 신규주택 취득일부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우라면 양도소득세 중과세율 적용 배제-> 일반과세 적용을 받을 수는 있겠군요.

그래서 다시 한번 정리해 보았습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 양도세 일반과세 적용 케이스 (중과 배제)

양도세 비과세 조건인 '1-2-3법칙'을 지키지 못한 각각의 케이스.. 

 

1) 신규 주택(B주택)을 종전주택(A주택)을 취득 후 1년 이내에 취득한 경우 (1번 요건 실패!)

▷ 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택(A주택) 매도 시 양도세 일반과세 적용

 

2) 종전주택(A주택)을 2년 미만 보유 후 매도하는 경우 (2번 요건 실패!)

▷ 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택(A주택) 매도 시 양도세 일반과세 적용

 

3) A주택, B주택이 둘 다 조정지역일 때, 매도 기간 또는 전입 요건을 만족하지 못하고 매도하는 경우 (3번 요건 실패!)

▷  신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 매도 시 양도세 일반과세 적용

​

3가지의 결론은 동일합니다.

일시적 1가구 2주택인 경우 '비과세' 요건을 만족하지 못할 경우,

종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 매도하게 되면 '일반과세'를 적용한다는 것입니다. '중과세'가 아닙니다.

( 참고로, 중과 배제는 3 주택 이상은 해당되지 않습니다. )​

​

 

어떠한 양도세율을 적용받느냐에 따라, 부동산 양도차액이 내 수익이 되는지 크게 달라집니다. 

취득할 당시부터 '1-2-3 법칙'을 잘 기억하고, 양도세를 '비과세'를 받을 수 있도록 전략적으로 부동산 매매하는 것이 중요합니다. 

하지만 비과세 요건이 실패하였다면?

'중과세'가 아닌 '일반과세'만 적용되어도 내 손에 들어오는 양도 수익이 달라집니다. 

요즘은 홈택스에서 직접 양도세 옵션을 선택해서 납부하시는 분들이 많은데요,

저와 같은 케이스 분들도 꼭 알아두시면 좋을 듯합니다.

 

꼭 '비과세'가 아니더라도 차선택으로 '일반과세'를 적용받아 봅시다!

 

해당 글은 제가 추후 참고할 수 있도록

정리 및 기록으로 남겨두는 자료입니다.

 

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